Kentsel dönüşümde en çok tartışılan ve mülk sahiplerini en çok endişelendiren konu "Paylaşım Oranı"dır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi arsasını sermaye olarak koyarken, müteahhit ise inşaat maliyetini ve uzmanlığını ortaya koyar. Sonuçta ortaya çıkan yeni binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) hangi oranda bölüşüleceği ise projenin karlılığını ve başarısını belirler.

Ankara'da Standart Paylaşım Oranları Nasıldır?

Ankara'nın farklı ilçelerinde "Arsa Payı Karşılığı İnşaat" oranları, bölgedeki konut satış fiyatlarına ve inşaat maliyetlerine göre değişkenlik gösterir:

Çankaya (Yıldız, Oran, Çayyolu): Arsa değerinin yüksek olması nedeniyle malik payları genellikle %50 - %55 bandındadır.
Yenimahalle ve Etimesgut: Standart projelerde %40 - %45 malik payı yaygındır.
Keçiören ve Mamak: Bölgesel dinamiklere göre %35 - %40 malik payı ile anlaşmalar yapılabilmektedir.

Bu oranlar sadece birer göstergedir. Binanın teknik özellikleri, kullanılacak malzemenin kalitesi ve müteahhidin referansları bu oranların aşağı veya yukarı esnemesine neden olabilir.

Şerefiye Analizi: Oran mı, Konum mu?

Sadece "%40 malik payı" üzerinden anlaşmak büyük bir hatadır. Binanın ön cephesindeki, manzaralı ve güney cepheli dairelerin değeri ile arka cephedeki dairelerin değeri bir değildir.

KD Ankara Tavsiyesi: Paylaşım sadece metrekare bazlı değil, "Değer Bazlı" (Şerefiye) yapılmalıdır. 100 m²'lik bir köşe daire, 120 m²'lik bir arka daireden çok daha değerli olabilir. KD Ankara uzmanları, mülk sahipleri arasında adil paylaşımı sağlamak için profesyonel şerefiye raporları hazırlar.

Sözleşmede Mülk Sahiplerini Koruyan Maddeler

Paylaşım oranında anlaştıktan sonra, bu anlaşmayı hukuki bir zırha büründürmek gerekir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi noter huzurunda yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir. İşte hayati önem taşıyan bazı maddeler:

İnşaat Tamamlama Teminatı

Müteahhidin işi yarım bırakması durumunda, binanın tamamlanmasını garanti altına alan banka teminat mektubu veya sigorta poliçesi mutlaka istenmelidir.

Gecikme Tazminatı

İnşaatın taahhüt edilen sürede bitmemesi durumunda, müteahhidin maliklere ödeyeceği aylık kira bedeli ve cezai şartlar netleşmelidir.

Hasılat Paylaşımı Modeli Nedir?

Bazı projelerde daire paylaşımı yerine "Hasılat Paylaşımı" tercih edilir. Bu modelde, yapılan tüm satışlardan elde edilen gelirin belirli bir yüzdesi doğrudan arsa sahiplerine ödenir. Özellikle ticari potansiyeli yüksek (dükkan, ofis) projelerde malikler için daha karlı bir seçenek olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit payı neden %60 olabilir?

İnşaat maliyetlerinin (demir, çimento, işçilik) arsa değerine oranı arttıkça müteahhit payı yükselir. Müteahhit tüm riskleri ve finansmanı üstlendiği için bu oran makul karşılanabilir.

Paylaşım uyuşmazlığında ne yapılmalı?

Eğer malikler kendi aralarında hangi dairenin kime düşeceği konusunda anlaşamazlarsa, şerefiye analizi yaptırılmalı veya kura usulü tercih edilmelidir. Ancak en sağlıklısı teknik bir rapor üzerinden uzlaşmaktır.

Paylaşım Simülatörü

Proje Bilgileri

Ek Maliyetler

Paylaşım Oranı

Paylaşım Sonuçları

💡 Senaryo Açıklaması

Kat Karşılığı Paylaşım Oranları ve Sözleşme Rehberi